Inwestycja w self storage: czy to się opłaca? Przewodnik dla inwestora

2024-12-02

Inwestycja w magazyn self storage staje się coraz bardziej popularnym kierunkiem dla przedsiębiorców szukających stabilnych i dochodowych form lokowania kapitału. Jakie są koszty związane z takim przedsięwzięciem? Czy inwestowanie w magazyny tego typu jest zyskowne? Przyjrzyjmy się bliżej, jak wygląda opłacalność self storage i co należy wziąć pod uwagę przed podjęciem decyzji.

Inwestycje w magazyny samoobsługowe (self storage) przyciągają coraz większą uwagę, zwłaszcza w krajach, gdzie do tej pory nie cieszyły dużym zainteresowaniem.
Operacyjne koszty utrzymania magazynów są relatywnie niższe niż w przypadku tradycyjnych nieruchomości komercyjnych.
Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej warto zapoznać się z różnicami między magazynami zewnętrznymi a wewnętrznymi.
Koszt inwestycji zależy od wielu czynników: warunków lokalizacji, pozwoleń, wielkości obiektu, typu boksów, standardu zabezpieczeń czy oferowanych udogodnień.
Minimalna stopa zwrotu z inwestycji (ROI) w self storage to około 5-6%, ale najczęściej wynik ten zamyka się w dwóch cyfrach.
Uruchomienie biznesu self storage może być dobrym rozwiązaniem dla osób szukających stabilnych i dochodowych form lokowania kapitału.

Self storage – dobry pomysł na biznes

Rosnące zapotrzebowanie na przestrzeń magazynową sprawia, że inwestycja w magazyn samoobsługowy przyciąga coraz większą uwagę. Magazyny self storage są o tyle ciekawą opcją, że ich usługi kierowane są nie tylko do firm, a również (może nawet przede wszystkim) do klientów indywidualnych (54%) (1).

Szybkie tempo życia, częste przeprowadzki albo potrzeba przechowywania nadmiaru rzeczy bez konieczności zmiany mieszkania na większe, skłaniają ludzi do wynajmu boksów. Dla inwestorów oznacza to stabilne przychody z najmu. Inwestycja w self storage jest atrakcyjna szczególnie dlatego, że operacyjne koszty utrzymania magazynów są relatywnie niższe niż w przypadku tradycyjnych nieruchomości komercyjnych. Wyższy jest również przychód z wynajmu na 1 m2. W dodatku w Polsce jest to jeszcze wciąż nisza rynkowa.

I jeszcze jedna ważna rzecz – nie musisz budować od razu całego dużego obiektu. Przy mniejszym budżecie można zacząć nawet od kilku kontenerów i z czasem dokładać kolejne segmenty. Możliwość tworzenia magazynu etapami sprawia, że próg wejścia w ten biznes może być stosunkowo niski.

Nowoczesny wewnętrzny magazyn self storage z różnorodnymi boksami do wynajęcia. — *Zdjęcie: Wewnętrzny magazyn self storage (Getty Images)*

Co musisz wiedzieć przed podjęciem decyzji?

Jakie będą łączne koszty budowy i wykończenia obiektu? Czy mój budżet uwzględnia wszystkie etapy od projektu po oddanie do użytku?
Jakie będą koszty zakupu gruntu lub dzierżawy? A może jestem już właścicielem terenu lub hali magazynowej?
Jakie są koszty wyposażenia i technologii? Jakie przewiduję systemy zabezpieczeń oraz systemy zarządzania?
Czy powinienem zainwestować w self storage wewnętrzny czy zewnętrzny? A może warunki lokalizacyjne nie pozostawiają mi wyboru?
Jakie pozwolenia muszę uzyskać?

Boksy magazynowe czy kontenery?

Wewnętrzne obiekty self storage to nic innego jak przestrzenie do przechowywania, które znajdują się wewnątrz budynków, najczęściej dużych hal magazynowych. Zamknięte w boksach rzeczy najemców mają zapewnioną ochronę przed kaprysami pogody i często bardziej zaawansowane zabezpieczenia.

Chcesz dowiedzieć więcej?

Skontaktuj się z nami! Jesteśmy tutaj, aby dzielić się naszą wiedzą i pomóc Ci w rozpoczęciu działalności w branży self-storage.

Zewnętrzne magazyny z kolei, to kontenery na ogrodzonych placach „pod chmurką”, pod które można podjechać bezpośrednio samochodem – idealne dla tych, którzy cenią sobie swobodę i łatwy dostęp. Każdy z tych magazynów ma swoje plusy i minusy, i wymaga innych nakładów inwestycyjnych. Koszt budowy zależy również od tego, czym dysponujemy na starcie.

Boksy magazynowe producent

Na polskim rynku działa kilku renomowanych producentów boksów i kontenerów dedykowanych branży self storage (Silesia Box, Procontainers, Steel Art), co znacząco ułatwia planowanie i realizację inwestycji w tym obszarze. Firmy te oferują szeroki wybór rozwiązań, od standardowych boksów modułowych po kontenery o podwyższonej izolacji termicznej, które sprawdzą się w każdej lokalizacji, niezależnie od warunków pogodowych. Wybór sprawdzonego producenta self storage pozwala również na szybszą realizację projektu, co przekłada się na wcześniejsze rozpoczęcie generowania zysków.

Magazyn wewnętrzny self storage w Białymstoku – przykład opłacalnej inwestycji — *Zdjęcie: Octowa Self Storage w Białymstoku, magazyn wewnętrzny*

Porównanie kluczowych czynników inwestycyjnych

Czynnik	Magazyny wewnętrzne	Magazyny zewnętrzne
Koszt początkowy	Wyższy, ze względu na potrzebę budowy magazynu lub jego wynajmu oraz montaż dodatkowych systemów	Niższy, ze względu na prostszy model budowy
Bezpieczeństwo	Bardzo wysokie, monitorowane i kontrolowane	Zróżnicowane, w zależności od lokalizacji i konstrukcji kontenerów
Kontrola klimatyczna	Umożliwia przechowywanie wrażliwych przedmiotów	Zwykle brak
Zakres oferty	Większy wybór dla najemców – od małych skrytek po boksy od 1 m2 do 12 m2 i więcej.	Mniejszy wybór dla najemców – najczęściej większe kontenery od 2 m2 do 12 m2
Segment rynku	Klienci ceniący bezpieczeństwo i bliską lokalizację, częściej osoby prywatne	Klienci potrzebujący łatwego dostępu, często przedsiębiorcy, np. firmy budowlane
Skalowalność	Ograniczona możliwość przebudowy i rozbudowy	Łatwo skalowalne przez dodanie, przestawienie lub usunięcie kontenerów

Ile kosztuje magazyn self storage?

Zanim podejmiesz decyzję o inwestycji, warto upewnić się we wszystkich kosztach związanych z budową lub zakupem magazynu self storage. A koszt zależy od wielu czynników: warunków lokalizacji, wielkości obiektu, typu boksów, standardu zabezpieczeń oraz od oferowanych udogodnień. Dobrze jest również zorientować się w kosztach źródeł finansowania, jak np. kredyt inwestycyjny.

Zewnętrzny magazyn self storage i otwarty kontener wypełniony meblami i kartonami — *Zdjęcie: Zewnętrzny magazyn self storage (Getty Images)*

Przy założeniu, że mamy już przygotowany teren czy halę, koszt netto postawienia mini magazynku to przykładowo (1):

kontener składany 3 m2 – 5900 złotych,
kontener składany 12 m2 – 8800 złotych,
układ boksów 4 x 3 m3 – 12 400.

Są to oczywiście ceny szacunkowe, a im większe obiekty, tym większa możliwość negocjacji i obniżenia stawek. Na cenę duży wpływ ma również jakość użytych materiałów i dodatkowe opcje np. elektrozamki z kontrolą dostępów. Często jednak inwestycja w solidniejsze rozwiązania rzutuje później na niższe koszty działalności operacyjnej.

Inne koszty, jakie powinieneś uwzględnić przed podjęciem decyzji o budowie:

projekt budowlany (jeśli jest wymagany) – od 5000 zł wzwyż,
przyłącze elektryczne i oświetlenie,
automatyka bramy wjazdowej,
monitoring (instalacja CCTV),
utwardzenie terenu,
ogrodzenie działki.

Opłacalność self storage – co warto wiedzieć?

Obecne stawki czynszu pokazują, że popyt na wynajem boksów pozostaje duży. Wg Raportu Fedessy (Federation of European Self Storage Associations) za 2023 rok, średnia roczna cena netto za metr kwadratowy wynajmu wynosi 286 euro w Uni Europejskiej i 191 euro w Polsce. Optymistyczne są również nastroje wśród właścicieli – aż 96% z nich spodziewa się, że stawki wzrosną lub utrzymają się na dotychczasowym poziomie. Natomiast średni poziom obłożenia magazynów wynosi 78,5% dla całej UE i 59% dla Polski (2).

Zadowolona klientka wynajmująca kontener self storage — *Zdjęcie: Magazyn self storage zewnętrzny (Getty Images)*

Jeśli znasz już koszty inwestycji i spodziewane przychody, nadszedł czas, by odpowiedzieć sobie na pytanie, czy magazyny samoobsługowe to opłacalny biznes? Nasza odpowiedź brzmi: tak, jeśli od początku postawisz na solidne fundamenty i uczciwy plan. Minimalna stopa zwrotu z inwestycji (ROI) w self storage to około 5-6%, ale najczęściej wynik zamyka się w dwóch cyfrach (3). Czyni to ten biznes bardziej rentownym, niż w przypadku innych nieruchomości komercyjnych, ale kluczowymi czynnikami sukcesu są lokalizacja i efektywne zarządzanie.

Magazyny w pobliżu dużych miast, w dynamicznie rozwijających się dzielnicach, mają większy potencjał na szybsze zapełnienie i wyższe ceny najmu. Nieocenione jest też obniżanie kosztów bieżącej działalności, przez zautomatyzowanie działania obiektu np. wynajmowanie boksów online. Zapewnią to dostępne na rynku, szyte na miarę rozwiązania np. Sprytki.pl

Self storage inwestycja – krok w stronę przyszłości

Rozwój rynku self storage jest wyraźnie widoczny na całym świecie, zwłaszcza w krajach, gdzie do tej pory raczkował. Polska nie jest tu wyjątkiem. Zwiększająca się świadomość w naszym kraju tej formy przechowywania, rosnąca mobilność społeczeństwa oraz rozwój sektora e-commerce to czynniki sprzyjające wzrostowi popytu na takie usługi. Zainwestowanie w self storage to zatem nie tylko sposób na generowanie dochodu pasywnego, ale także inwestycja w rozwijający się rynek o dużym potencjale.

Self storage pomysł na biznes, który zdobywa coraz większą popularność w Polsce, to świetna opcja dla osób szukających dochodowej i przyszłościowej inwestycji. To również niezła opcja na dodatkowy biznes. Choć początkowe koszty mogą wydawać się wysokie, odpowiednie planowanie i strategia biznesowa przyniosą satysfakcjonującą stopę zwrotu.

Źródła: (1) https://procontainers.eu/storage-containers/, (2) https://www.fedessa.org/resource/fedessa-european-industry-report-2023.html, (3) https://praktycznieopieniadzach.pl/inwestycja-w-nieruchomosci-self-storage/

Chcesz wiedzieć więcej o biznesie self storage?

Skontaktuj się z nami! Jeśli zainteresował Cię ten temat, to dopiero początek! Od lat działamy w branży self storage i prowadzimy własny magazyn samoobsługowy. Chętnie podzielimy się naszym doświadczeniem, odpowiemy na Twoje pytania i doradzimy, jak rozpocząć ten biznes. Zadzwoń do nas, napisz lub zostaw wiadomość – razem stworzymy plan, który pozwoli Ci osiągnąć sukces!

biuro@sprytki.pl
+48 884 205 284